สิทธิการเช่าที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยซึ่งได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าไว้สามารถนำไปจดทะเบียนจำนองได้หรือไม่

ข้อกฎหมาย   ๑. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๓๙,  ๗๐๓  และ  ๑๒๙๘ 
                   ๒. ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๗๑

ความเห็นกรมที่ดิน
               ทรัพย์สินที่สามารถนำไปจำนองได้นั้น  ได้แก่  อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าประเภทใด ๆ และสังหาริมทรัพย์บางอย่างตามที่ระบุไว้ในมาตรา  ๗๐๓  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  แต่ทรัพย์สินที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  จะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น  และตามมาตรา  ๑๓๙  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ได้ให้คำจำกัดความของคำว่า “อสังหาริมทรัพย์”  ไว้ว่าหมายถึง ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น  และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย  ซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินที่จะถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องก่อตั้งขึ้นโดยกฎหมายเท่านั้น  บุคคลจะก่อตั้งขึ้นเองโดยนิติกรรมไม่ได้ตามนัยมาตรา ๑๒๙๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่สิทธิการเช่าเป็นสิทธิซึ่งเกิดจากสัญญา  ที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้  หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่ว ระยะเวลาอันมีจำกัด   และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น  (ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา  ๕๓๗)  เป็นสิทธิที่บังคับเอาแก่บุคคลให้กระทำการ  หรือมิให้กระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งมิได้มุ่งถึงตัวทรัพย์สินที่เช่า   สิทธิการเช่าจึงเป็นบุคคลสิทธิ มิใช่ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินที่ถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำไปจดทะเบียนจำนองได้  เว้นแต่มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะ เช่น  พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม  พ.ศ.  ๒๕๔๒   มาตรา  ๖   ที่บัญญัติให้สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมตามพระราชบัญญัตินี้ สามารถนำไปจดทะเบียนจำนองได้ 

           ดังนั้น  พนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่สามารถรับจดทะเบียนจำนองสิทธิการเช่าที่ดินที่ได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้  

ที่มา

กลุ่มพิจารณาปัญหาข้อหารือและร้องเรียน
ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
กุมภาพันธ์  ๒๕๔๘