ทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิโดยทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งๆที่เรียกว่า ภารทรัพย์ ต้องรับกรรมหรือภาระบางอย่างที่กระทบกระเทือนต่อทรัพย์สินของตน หรือทำให้ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นที่เรียกว่า สามยทรัพย์
ตัวอย่าง เช่น การที่เจ้าของที่ดินแปลง ก. มีสิทธิเดินผ่านที่ดินแปลง ข. หรือมีสิทธิวางท่อน้ำผ่านหรือมีสิทธิปลูกโรงเรือนล่วงล้ำเข้าไป ดังนี้เรียกว่า เจ้าของที่ดินแปลง ก.มีภารจำยอมเหนือที่ดินแปลง ข.
การได้มาซึ่งภารจำยอม
กรรมสิทธิ์แห่งภารจำยอม อาจจะได้มาโดยวิธีการดังต่อไปนี้ คือ
1.โดยนิติกรรม
2.โดยอายุความ
3.โดยผลแห่งกฎหมาย
โดยนิติกรรม เป็นการตกลงระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะให้อสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ตกอยู่ภายใต้ภารจำยอมเพื่อเป็นประโยชน์แก่อีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง โดยอาจจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้
ตัวอย่าง เช่น เจ้าของที่ดินแปลง ก. ยอมให้เจ้าของที่ดินแปลง ข. ได้ภารจำยอมเหนือที่ดินแปลง ก. สำหรับการเปิดทางสู่ทางสาธารณะมีกำหนด 10 ปี หรือ เจ้าของที่ดินแปลง ก. ตกลงว่า จะไม่ปลูกอาคารปิดกั้นทางลมและแสงสว่างแก่โรงเรือนของ ข. มีกำหนด 20 ปี
การทำนิติกรรมเพื่อให้มาซึ่งภารจำยอมนี้ อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก กล่าวคือ จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะไม่สามารถใช้ยันบุคคลภายนอกได้ แต่ก็อาจจะใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิได้ นอกจากนี้ สิทธิดังกล่าวย่อมตกทอดแก่ทายาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตามมาตรา ๑๕๙๙ และ๑๖๐๐
โดยอายุความ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๐๑ ที่บัญญัติไว้ว่า “ ภารจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ ๓ แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม”
อายุความได้สิทธิที่จะนำมาใช้กับภารจำยอมคือมาตรา ๑๓๘๒ อันเกี่ยวข้องกับการครอบครองโดยปรปักษ์ ดังนั้น หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ใช้อสังหาริมทรัพย์อื่น โดยสงบและเปิดเผยและมีเจตนาที่จะให้ได้ในสิทธิภารจำยอมของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ติดต่อกันเป็นเวลา ๑๐ ปี ย่อมได้ภารจำยอมเหืออสังหาริมทรัพย์นั้น โดยไม่จำเป็นว่า จะต้องมีประชาชนทั่วไปหรือบุคคลใช้เป็นประจำด้วยหรือไม่ และสืบเนื่องตามมาตรา ๑๓๘๗ ที่กล่าวเพียงเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ดังนั้นสามยทรัพย์และภารทรัพย์นั้น ไม่จำเป็นจะต้องเป็นที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ติดกันก็ได้ อาจจะมีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นคั่นอยู่ระหว่างกลางก็ได้เช่นกัน
สิทธิและหน้าที่ของสามยทรัพย์
1.เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิที่จะทำการใดอันเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๘ การดัดแปลงหรือเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์นั้น สามารถกระทำได้ในขอบเขตเท่าที่จำเป็น แต่ถ้าหากเป็นการเพิ่มภาระให้แก่เจ้าของภารยทรัพย์แล้วก็ไม่สามารถกระทำได้ ตัวอย่างเช่น หากได้ภารจำยอมให้ทำทางเดินกว้าง ๑ เมตรสำหรับเดินทาง จะสร้างเป็นทางกว้าง ๓ เมตรสำหรับรถใช้สัญจร ย่อมไม่อาจกระทำได้ หรือได้รับภารจำยอมให้ใช้น้ำสำหรับรดน้ำต้นไม้ที่ปลูกบนสามยทรัพย์ ก็ไม่สามารถที่จะขยายไปจนถึงใช้น้ำสำหรับอุปโภคสำหรับกิจการอื่น ที่จะสร้างความเสียหายให้กับเจ้าของภารยทรัพย์ได้
เช่นเดียวกันนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๙ ยังได้บัญญัติเพิ่มเติมไว้ ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป ท่านว่า ความเปลี่ยนแปลงนั้น ไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทำให้เกิดภาระเกิดขึ้นเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้ อันหมายความว่า แม้ความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์จะเปลี่ยนแปลง ก็ยังไม่สามารถที่จะกระทำการใดๆอันเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ได้ เช่น แต่เดิมได้ภารจำยอมให้นำรถบรรทุกผ่านที่ดินภารยทรัพย์เพื่อนำผลไม้ไปขายปีละ สองเดือน แต่เมื่อเปลี่ยนประเภทของไม้ผลที่ปลูก ทำให้ได้ผลผลิตมากขึ้น จะนำรถบรรทุกผ่านเป็นปีละ สี่หรือห้าเดือน เช่นนี้ย่อมไม่ได้ เพราะถือเป็นการเพิ่มภาระให้กับเจ้าของภารยทรัพย์ในการต้องดูแลและซ่อมแซมทางที่อาจจะเกิดความเสีบหาย
2.เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการใดๆเพื่อรักษาและใช้ภารจำยอมได้โดยรับผิดชอบค่าใช้จ่ายสำหรับการนั้นๆเอง ตามบทบัญญัติมาตรา ๑๓๙๑ ความว่า “ เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันเป็นจำเป็น เพื่อรักษาและใช้ภารจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในกรณีนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์
เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนประโยชน์ที่ได้รับ” เช่น หากได้ภารจำยอมให้ตัดถนนผ่านภารยทรัพย์ เจ้าของสามยทรัพย์ ก็มีสิทธิที่จะถมหรือปรับปรุง ตกแต่งให้เป็นถนนที่พร้อมสำหรับใช้สอย โดยต้องออกค่าใช้จ่ายเอง และถ้าหากจำเป็นก็อาจจะตัดต้นไม้สองข้างทางได้ แต่ต้องกระทำเท่าที่จำเป็น ตามที่บทบัญญัติมาตราที่ ๑๓๘๘ และ ๑๓๘๙ ในข้างต้น และตามวรรคสอง หากประโยชน์ที่ได้จากการดัดแปลงนั้น เป็นผลดีต่อเจ้าของภารยทรัพย์ด้วยแล้ว ทั้งสองฝ่ายก็ต้องช่วยกันออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการตามส่วนแบ่งแห่งประโยชน์ที่เจ้าของภารยทรัพย์ได้รับ
สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์
1. เจ้าของภารยทรัพย์ ไม่สามารถกระทำการใดๆอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกได้ ตามมาตรา ๑๓๙๐ “ ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆอันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดหรือเสื่อมความสะดวกไปมิได้”
เมื่อสังหาริมทรัพย์ใดอยู่ใต้ภารยจำยอมแล้ว เจ้าของภารยทรัพย์ก็มีหน้าที่ต้องยอมรับผลที่จะเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ของตนในทุกกรณี โดยไม่มีสิทธิที่จะขัดขวางใดๆ เช่น ได้ภารจำยอมให้ทำทางเดินผ่านที่ดิน เจ้าของที่ดินไม่สามารถนำหินหรือสิ่งใดมากีดขวางเส้นทาง และถ้าเจ้าของสามยทรัพย์ได้รับความเสียหายเพราะการขัดขวางนั้นๆ ก็มีสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายได้
2. เจ้าของภารยทรัพย์มีสิทธิขอให้ย้ายภารจำยอมไปยังส่วนอื่นของภารยทรัพย์ได้ หากการกระทำนั้น ไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลงไป และการกระทำดังกล่าวจะต้องเป็นประโยชน์กับเจ้าของภารยทรัพย์ด้วย โดยทั้งนี้ เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมออกค่าใช้จ่ายเอง ตามมาตรา ๑๓๙๒ “ ถ้าภารจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นได้ แต่ต้องแสดงได้ว่า การย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตน และรับเสียค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ต้องไม่ทำใหความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดลง”
ตัวอย่าง เช่น ในกรณีที่มีบ้านติดกัน บ้านหลังหนึ่งได้ภารจำยอมให้วางท่อน้ำหันไปยังอีกบ้าน เจ้าของบ้านที่อยู่ปลายท่ออาจจะยกเอข้ออ้างเรื่องความไม่สะดวกของการรองรับน้ำ มาขอให้เจ้าของบ้านสามยทรัพย์หันท่อไปทางอื่นได้ โดยต้องยอมออกค่าใช้จ่ายในการย้ายท่อให้เอง
การระงับสิ้นไปของภารจำยอม
1.เมื่อมีนิติกรรมที่กำหนดให้ภารจำยอมหมดสิ้นไป ระหว่างเจ้าของสามยทรัพย์และเจ้าของภารยทรัพย์ ซึ่งนิติกรรมดังกล่าวนี้ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา ๑๒๙๙ และ ๑๓๐๑ จึงจะใช้ยันบุคคลภายนอกได้
2.เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไป ตามมาตรา ๑๓๙๗ “ ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์ได้สลายไปทั้งหมด ท่านว่าภารจำยอมย่อมสิ้นไป” แต่ถ้าหากมีการสลายไปเพียงบางส่วน ภารจำยอมก็ยังสามารถใช้การต่อได้
3.เมื่อไม่ได้ใช้ประโยชน์แห่งภารจำยอมเป็นเวลาสิบปี ตามมาตรา ๑๓๙๙ “ ภารจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป” บทบัญญัติดังกล่าวใช้ครอบคลุมถึงภารจำยอมในทุกกรณี ไม่ว่าจะเป็นทางนิติกรรม อายุความหรือผลแห่งกฎหมาย แต่ในกรณีที่เป็นภารจำยอมที่ได้มาโดยการจดทะเบียน เวลายกเลิกก็ต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่เช่นกัน
4.เมื่อภารยทรัพย์และสามายทรัพย์ตกเป็นเจ้าของคนเดียวก้น ตามมาตรา ๑๓๙๘ “ ถ้าภารยทรัพย์และสามายทรัพย์ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน ท่านว่า เจ้าของจะให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมก็ได้ แต่ถ้ายังมิได้เพิกถอนไซร้ ถารจำยอมยังมีอยู่ในส่วนบุคคลภายนอก” ทั้งนี้เนื่องจาก ภารจำยอมเกิดขึ้นในกรณีบนพื้นฐานของความขัดแย้งของอสังหาริมทรัพย์ระหว่างสองบุคคล ดังนั้น เมื่อเจ้าของได้กลายเป็นคนเดียวกันแล้ว ภารจำยอมย่อมหมดไป แต่ถ้าภารจำยอมนั้นได้มาจากการจดทะเบียน ก็จำเป็นที่จะต้องจดทะเบียนเพิกถอนระงับต่อหน้าเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะไม่สามารถอ้างยันต่อบุคคลได้ในกรณีใดๆ ไม่ว่าบุคคลภายนอกจะเป็นผู้สุจริตหรือเสียค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม
หากเป็นกรณีตรงข้าม คือได้ภารจำยอมโดยอายุความและไม่ได้จดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่แล้ว ก็ไม่ต้องจดทะเบียนระงับแต่อย่างใดและสามารถใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้เลย เนื่องจากอายุความของภารจำยอมจะต้องมีการนับใหม่เมื่อระงับไปแล้ว ไม่สามารถจะนับอายุความเดิมรวมไปด้วย
5. เมือภารจำยอมไม่มีความจำเป็นหรือหมดประโยชน์ต่อสามายทรัพย์ หรือมีประโยชน์เหลือน้อยจนไม่คุ้มกับภาระที่ภารยทรัพย์ต้องรับอยู่ ตาม ปพพ. มาตรา ๑๔๐๐ ที่บัญญัติว่า เมื่อภารจำยอมหมดประโยชน์แก่สามายทรัพย์ไซร้ ท่านว่า ภารจำยอมนั้นสิ้นไป แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภารจำยอมได้ไซร้ ท่านว่า ภารจำยอมนั้นย่อมกลับมีอีก แต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน
ถ้าภารจำยอมยังเป็นประโยชน์แก่สามายทรัพย์บ้าง แต่เมื่อเทียบกันภารยะอันตกอยู่แก่ภารยทรัพย์แล้ว ประโยชน์นั้นน้อยนักไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย็จะขอให้พ้นจากภารจำยอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน”
การสิ้นสุดของภารจำยอมโดยวิธีนี้ อาจจะทำให้ภารจำยอมเกิดขึ้นอีกก็ได้ หากภารจำยอมนั้นจะเป็นประโยชน์ต่อสามายทรัพย์ต่อไป และเจ้าของสามายทรัพย์สามารถเรียกร้องสิทธิได้ภายใน 10 ปี นับตั้งแต่การยกเลิกในครั้งแรก
ความหมายของ คำๆนี้อาจมีความหมายลึกซึ้ง และอาจเข้าใจยากไปสักนิด แต่หากเรานำไปทำความเข้าใจให้ถ่องแท้ จะทำให้เรารู้จักสิทธิและหน้าที่ของภารจำยอม ได้
